IL CODICE CIVILE IN MATERIA DI CONDOMINIO


Art. 1100 C.C. (Norme regolatrici). Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge (177, 210; 258 ss., 872 ss. c.n.) non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti (1350, n. 3, 2248).

Art. 1101 C.C. (Quote dei partecipanti). Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali (1103, 1118, 2248, 2728).
Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote (1104, 1123; 68 att.).

Art. 1102 C.C. (Uso della cosa comune). Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (1108, 2256). A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso (714, 1164).

Art. 1103 C.C. (Disposizioni della quota). Ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota (1059, 1101, 1104, 1113, 2825; 873 c.n.).
Per le ipoteche costituite da uno dei partecipanti si osservano le disposizioni contenute nel capo IV del titolo III del libro VI (1108, 2808 ss., 2825; 263, 872 c.n.).

Art. 1104 C.C. (Obblighi dei partecipanti). Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (882, 888, 1070, 1118, 1128; 63 att.).
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.
Il cessionario del partecipante è tenuto in solido (1292 ss.) con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Art. 1105 C.C. (Amministrazione). Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune (2257).
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote (918, 920), sono obbligatorie per la minoranza dissenziente (1109, 1137; 259, 872 c.n.).
Per la validità delle dichiarazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione (1109, n. 2).
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio (737 c.p.c.; 261, 872 c.n.) e può anche nominare un amministratore (1129, 2409).

Art. 1106 C.C. (Regolamento della comunione e nomina di amministratore). Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall’articolo precedente, può essere formato un regolamento per l’ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune (918, 1138).
Nello stesso modo l’amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell’amministratore (1129, 2257 ss).

Art. 1107 C.C. (Impugnazione del regolamento). Ciascuno dei partecipanti dissenzienti può impugnare davanti all’autorità giudiziaria il regolamento della comunione entro trenta giorni dalla deliberazione che lo ha approvato (1138, 2964). Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione. L’autorità giudiziaria decide con unica sentenza sulle opposizioni proposte (1109).
Decorso il termine indicato dal comma precedente senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

Art. 1108 C.C. (Innovazione e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione). Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almento due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa (1109, n. 3, 1120, 1121; 260, 872 c.n.).
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti (1109, n. 3).
E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni (1350, n. 8, 1572).
L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune (1103, 2825; 262, 872 c.n.).

Art. 1109 C.C. (Impugnazione delle deliberazioni). Ciascuno dei componenti la minoranza dissenziente può impugnare davanti all’autorità giudiziaria (1107) le deliberazioni della maggioranza (23, 1137, 2377):

1) nel caso previsto dal secondo comma dell’articolo 1105, se la deliberazione è gravemente pregiudizievole alla cosa comune;
2) se non è stata osservata la disposizione del terzo comma dell’articolo 1105;
3) se la deliberazione relativa a innovazioni o ad altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione è in contrasto con le norme del primo e del secondo comma dell’articolo 1108 (1137).
L’impugnazione deve essere proposta, sotto pena di decadenza entro trenta giorni dalla deliberazione. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata loro comunicata la deliberazione (2964 ss.). In pendenza del giudizio, l’autorità giudiziaria può ordinare la sospensione del provvedimento deliberato (2377, 2378).

Art. 1110 C.C. (Rimborso di spese). Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso (1104).

Art. 1111 C.C. (Scioglimento della comunione). Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare (375, n. 3; 784 c.p.c.) lo scioglimento della comunione (1506, 2817, n. 2); l’autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l’immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri (717).
Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni (713).
Se gravi circostanze lo richiedono, l’autorità giudiziaria può ordinare lo scioglilamento della comunione prima del tempo convenuto (260, 872 c.n.; 23, 784 c.p.c).

Art. 1112 C.C. (Cose non soggette a divisione). Lo scioglimento della comunione non può essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate (720, 1114, 1119).

Art. 1113 C.C. (Intervento nella divisione e opposizioni). I creditori e gli aventi causa da un partecipante possono intervenire (105, 267 c. p.c.) nella divisione a proprie spese, ma non possono impugnare la divisione già eseguita, a meno che abbiano notificato un’opposizione anteriormente alla divisione stessa e salvo sempre ad essi l’esperimento dell’azione revocatoria (2901 ss.) o dell’azione surrogatoria (2900).
Nella divisione che ha per oggetto beni immobili (1350, n. 11), l’opposizione, per l’effetto indicato dal comma precedente, deve essere trascritta prima della trascrizione dell’atto di divisione e, se si tratta di divisione giudiziale, prima della trascrizione della relativa domanda (2646, 2685).
Devono essere chiamati (2844, 2845) a intervenire, perché la divisione abbia effetto (2825) nei loro confronti, i creditori iscritti e coloro che hanno acquistato diritti sull’immobile in virtù di atti soggetti a trascrizione e trascritti prima della trascrizione dell’atto di divisione o della trascrizione della domanda di divisione giudiziale.
Nessuna ragione di prelevamento in natura per crediti nascenti dalla comunione (724, 725, 1153) può opporsi contro le persone indicate dal comma precedente, eccetto le ragioni di prelevamento nascenti da titolo anteriore alla comunione medesima, ovvero da collazione (737 ss).

Art. 1114 C.C. (Divisione in natura). La divisione ha luogo in natura, se la cosa può essere comodamente divisa in parti corrispondenti alle quote dei partecipanti (718 ss., 1112, 1506 ).

Art. 1115 C.C. (Obbligazioni solidali dei partecipanti). Ciascun partecipante può esigere che siano estinte le obbligazioni in solido (1292) contratte per la cosa comune (1108) le quali siano scadute o scadano entro l’anno dalla domanda di divisione (1108).
La somma per estinguere le obbligazioni si preleva dal prezzo di vendita della cosa comune, e, se la divisione ha luogo in natura, si procede alla vendita di una congrua frazione della cosa, salvo diverso accordo tra i condividenti (599 c.p.c.).
Il partecipante che ha pagato il debito in solido e non ha ottenuto rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti (1299)

Art. 1116 C.C. (Applicabilità delle norme sulla divisione ereditaria). Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell’eredità, in quanto non siano in contrasto con quelle sopra stabilite (713 ss., 757 ss. 1350, n. 11).


 


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